Ascensores

 

 

Demasiado a menudo los ascensores constituyen una fuente de problemas más que un elemento de comodidad. Su instalación en edificios que todavía carecen de él, las discrepancias entre vecinos, el impago de derramas, la contratación del servicio de mantenimiento y otras muchas complicaciones hacen recomendable recordar los aspectos legales más importantes en torno a los ascensores.

 

Desde MAEV, Administración de Fincas; nos encargamos de todo el proceso, tanto para la instalación de un ascensor en una finca como del mantenimiento de los ya existentes; siempre buscando la mejor relacion calidad-precio entre las diversas ofertas de empresas del sector.

 

 

Instalación

 

¿Qué pasos hay que dar para instalar ascensor en el edificio?

 

El presidente de la comunidad debe convocar una junta incluyendo este punto en el orden del día y citar debidamente a todos los propietarios, incluidos los ausentes que no residan en el edificio. El acuerdo es válido si la mayoría de los propietarios, que representen a su vez la mayoría de las cuotas de la comunidad, votan afirmativamente.

 

EJEMPLO:  Supongamos que una Comunidad de propietarios esta compuesta por 22 vecinos. El acuerdo para instalar el ascensor será válido si se adopta por la mayoría de propietarios (12 propietarios, ya que supone la mitad mas uno), pero además esos 12 propietarios que han votado a favor deben ostentar la mayoría (más del 50%) de las cuotas de participación de todo el inmueble.

 

Supongamos que en esa Comunidad de 22 propietarios solo acuden a la Junta 15 propietarios y los otros 7 se ausentan. Para aprobar provisionalmente el acuerdo del ascensor se requiere el voto favorable de 8 de ellos (mitad mas uno de los presentes), que representen, a su vez, mayoría de cuotas de participación (mas del 50%) de los presentes.

 

Hay que proceder a notificarle a los AUSENTES el acuerdo adoptado por la Junta. Los ausentes tienen un plazo de 30 dias naturales para manifestarse desde la recepción de ese acuerdo provisional (art. 17.8 LPH), y si en ese plazo no manifiestan nada al respecto (NO SE OPONEN), se entenderá que SU VOTO ES A FAVOR del acuerdo de instalación del ascensor, sumándose al de los presentes que votaron a favor en la reunión de la comunidad.

 

Si de los 7 ausentes a la Junta, solo 2 de ellos comunican su OPOSICION al acuerdo de instalación del ascensor y los otros 5 no dicen nada, defintiviamente el quorum ha quedado de la siguiente manera:

 

     .- 8 votos de los propietarios PRESENTES que votaron a favor de la instalación.

     .- 5 votos de los propietarios AUSENTES que al no decir nada se unen a los anteriores por lo que tambien se cuentan como favorables.

 

Como la suma de los votos de los presentes y de los ausentes  (13 propietarios) suponen mayoria del total de propietarios (la mayoria se alcanzaba con 12), si esos 13 propietarios tambien ostentan la mayoria (50%) del total de las cuotas de participación de todo el edificio, el ACUERDO ES VÁLIDO y se ha reunido el quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios.

 

 

 

Quienes que votan en contra, ¿deben pagar?

 

Cuando el acuerdo adoptado es válido, la obra debe ser pagada por todos los propietarios, incluidos quienes votaron en contra, y también por los propietarios de pisos bajos y locales comerciales. Los tribunales justifican esta obligación de pago porque el ascensor es en la actualidad un bien necesario para la habitabilidad del edificio.

 

Además, el hecho de no usar un elemento común no exime de contribuir a su pago porque, aun así, la instalación de ascensor es una mejora del inmueble que beneficia a todos sus propietarios.

 

Si se aprueba el acuerdo de instalación del ascensor con el quorum exigido por la LPH, todos los propietarios del inmueble (INCLUSO LOS QUE SE OPUSIERON) están obligados al pago de los gastos del ascensor, aún cuando el importe repercutido a cada propietario supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

 

El artículo 17.2, párrafo segundo LPH dispone literalmente: «Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»

 

 

 

Si un propietario no quiere pagar, ¿qué puede hacer?

 

Para no estar obligado, debe constar la exención en las escrituras de bajos o locales. Si no es así, puede solicitar a la Junta que someta esta cuestión a votación. Si hay algún propietario que se opone a que quede liberado de pago, tendrá que desembolsar las cantidades estipuladas. Si, pese a todo, sigue negándose, podrá ser demandado por la comunidad por impago.

 

Lo recomendable es alcanzar un acuerdo interno entre los propietarios de la finca, el cual debe constar en las actas de la Comunidad, donde todos los vecinos salgan beneficiados de la mejora de la finca. Existen múltiples opciones de acuerdo interno para minimizar los gastos de aquellos propietarios que, o no pueden hacer frente a los costes de la mejora de la finca o no van a hacer un uso habitual y diario de los mismos.

 

 

 

Cuando la instalación del ascensor ocupa parte de un local o viviendas, ¿sus propietarios pueden negarse?

 

Sí, pueden negarse y la comunidad tiene que pedir su consentimiento expreso, siempre y cuando la parte afectada sea de su propiedad y así conste en la escritura.

 

En muchas de las actuaciones para la instalación de un ascensor en edificios antiguos se debe utilizar parte de los patios de la finca y en muchos casos no pertenecen al vecino afectado, sino que son propiedad de la Comunidad de Vecinos de la Finca, pero se le adjudicó el uso y disfrute del mismo, pero no la nuda propiedad.

 

Para aquello casos en los que se necesita actuar sobre un elemento propiedad de un vecino, actualmente, los tribunales reconocen que ninguna ley permite a las comunidades realizar una expropiación forzosa a alguno de sus propietarios. Por tanto, los afectados pueden negarse y la comunidad no podrá instalar el ascensor ocupando parte de un local o vivienda si su propietario se opone. Además, si acepta, tiene derecho a ser indemnizado.

 

 

 

¿Que pueden hacer la comunidad y el propietario afectado para alcanzar un acuerdo?

 

Hay que buscar otras soluciones técnicas, solicitar otros proyectos de instalación que no afecten a la propiedad privada de los vecinos, aunque resulten más costosos. Si no hay solución técnica que evite la cesión de una propiedad privada, lo mejor es negociar una compensación económica.

 

 

MANTENIMIENTO

 

 

El mantenimiento y la conservación del ascensor son obligación de la Comunidad de Propietarios, que debe velar por el perfecto funcionamiento de la máquina e impedir su uso cuando no ofrezca las debidas garantías de seguridad.

 

 

¿Qué obligaciones le corresponden a la comunidad?

 

• (a) Contratar el mantenimiento y revisiones de la instalación con una empresa inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras.
• (b) Solicitar las inspecciones periódicas.
• (a) Impedir el funcionamiento de la instalación cuando tenga conocimiento de que no reúne las debidas condiciones de seguridad.
• (c) Notificar los accidentes al órgano territorial competente de la Administración Pública (por lo general, la delegación territorial del Departamento de Industria) y a la empresa encargada del mantenimiento. Además, no se podrá utilizar el ascensor hasta que, tras los reconocimientos pertinentes, lo autorice la Administración.
• (d) Facilitar a la empresa de mantenimiento las revisiones y comprobaciones.

Contratos de mantenimiento

 

Los contratos de mantenimiento pueden tener una duración de un año, tres, cinco o incluso diez años, según las empresas. La mayoría de los contratos incluye cláusulas de prórroga automática por iguales periodos al inicial si ninguna de las partes pide, con una antelación de varias mensualidades antes del término del acuerdo, su conclusión definitiva. Además, recoge una cláusula que cuantifica la indemnización a favor de la empresa de mantenimiento en caso de ruptura anticipada por parte de la comunidad de propietarios.

 

¿Son legales los plazos tan largos?

 

Los plazos largos son abusivos. Suponen un privilegio a favor de la empresa, que se asegura la permanencia de la clientela bajo la amenaza de compensaciones económicas desorbitadas. Esto representa un claro perjuicio para las comunidades, privadas de contratar a otras empresas que ofrezcan condiciones mejores.

 

¿Pueden las empresas de mantenimiento exigir grandes cantidades de dinero si la comunidad rescinde anticipadamente el contrato?

 

Esa práctica constituye un abuso si no se pacta también una indemnización a favor de la comunidad para el caso de que sea la empresa quien resuelva anticipadamente. No obstante, esta condición no evita siempre la obligación de la comunidad de indemnizar. Lo que hacen algunos tribunales es reducir la indemnización señalada en el contrato.